Icon

Om att köpa och sälja bostad

För oss handlar det inte bara om att förmedla, köpa eller sälja bostad. För oss handlar det lika mycket om glädje. Och trygghet. Om möjligheten
att få se sina barn växa upp i ett hus eller en lägenhet de för alltid kommer att kalla hem. Det handlar om att dela det finaste man har.
Att skapa sig en miljö där man kan utvecklas och växa som människa.

När du har bestämt dig för att anlita en mäklare skrivs ett förmedlingsavtal. Därefter kan mäklaren hjälpa dig med alla möjliga frågor
som t.ex. värdering, boendekostnadskalkyl och juridiska frågor som rör försäljningen. Mäklaren gör alltid en omfattande genomgång
av bostaden och ansvarar för att marknadsföra den på bästa sätt. Alla viktiga dokument du har som rör fastigheten kan vara till hjälp,
t.ex. köpekontrakt, planritningar, sammanställning av driftskostnader och senaste årsredovisningen om det gäller en bostadsrätt.

Enligt lag är mäklaren även skyldig att uppmana säljaren att lämna all information om fastighetens eventuella fel och brister. Som säljare
har du ingen laglig skyldighet att göra så, men kan bli ersättningsskyldig i efterhand.

 

Undersökningsplikt och felansvar vid fastighetsköp

Som köpare har du en skyldighet att noggrant undersöka fastigheten – den så kallade undersökningsplikten. Fel och brister som du skulle
ha kunnat upptäcka vid en omsorgsfullt gjord besiktning, får inte användas mot säljaren i efterhand. Själva utgångspunkten är att bostaden
säljs i befintligt skick med hänsyn till ålder, pris och användning. Säljaren är aldrig ansvarig för fel som kunde ha upptäckts vid en normal
undersökning.

• Konkret fel
Har fastigheten lägre standard än köparen har rätt att kräva föreligger ett fel i fastigheten. Standarden kanframgå av en konkret klausul i
avtalet. Konkret fel kan föreligga även då säljaren, muntligen eller på annat sätt utanför kontraktet, lämnat uppgifter om fastigheten som
köparen tagit intryck av. Lämpligt är att sådana uppgifter dokumenteras i en klausul i köpekontraktet.

• Normal förslitning
Att avgöra vad som är normal standard får betraktas som godtyckligt men en köpare måste räkna med att en byggnad utsätts för både
normal förslitning och normala åldersförändringar. Först när byggnaden är i betydligt sämre skick än vad köparen haft anledning att räkna
med – då föreligger ett fel i rättslig mening.

• Köparens undersökningsplikt
Säljaren ansvarar inte för ett fel, om det är upptäckbart. Det innebär att köparen har undersökningsplikt. Om ennormalt begåvad och på
området normalt bevandrad lekman skulle ha kunnat upptäcka felet vid en tillräckligt noggrann undersökning är felet upptäckbart; då får
köparen själv stå för det. Om denne tillräckligt kunnige lekman inte skulle ha kunnat upptäcka felet är det dolt; då ansvarar säljaren.

• Fel som är dolt
Vad som sagts om undersökningsplikten gäller oavsett om köparen undersökt fastigheten eller ej. Säljaren ansvarar således om det finns
ett fel och detta fel är dolt. Som säljare kan man teckna en försäkring mot dolda fel, hör med oss så berättar vi mer.

• Påföljder
Köparen har rätt till prisavdrag, skadestånd eller till och med häva köpet om fastigheten väsentligt avviker från vad säljaren utfäst eller om
säljaren varit försumlig.

• Reklamation, preskription
Köparen ska reklamera inom skälig tid från det att han efter köpet märkt eller förväntas ha märkt felet. Säljarens felansvar preskriberas tio
år efter tillträdet.

• Har säljaren upplysningsplikt?
Om felet varit dolt vid köpet svarar säljaren för konsekvenserna. Om felet varit upptäckbart får köparen stå för det själv. Säljarens vetskap
har i princip ingen självständig betydelse för felansvaret. Även om säljaren inte måste tala om vad han vet om fastigheten, kan det ändå
rekommenderas att han lämnar upplysningar. Mäklaren ska verka för att säljaren lämnar upplysningar som kan lämnas i en separat frågelista
eller skrivas in i köpekontraktet för bevisningens skull.

• Mäklarens ansvar
Enligt lag ska fastighetsmäklaren verka som opartisk mellanman, ge parterna råd och upplysningar, verka för att säljaren lämnar köparen
uppgifter av betydelse samt verka för att köparen före köpet undersöker fastigheten. Mäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över
fastigheten, vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den och ge köparen, utöver skriftlig boendekostnadskalkyl, en
objektbeskrivning med nämnda uppgifter inklusive fastighetsbeteckning, taxeringsvärde och areal. I beskrivningen ska även finnas uppgifter om
byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Sägs inget annat, ska fastighetsmäklaren vara behjälplig vid upprättandet av köpehandlingar.

• Friskrivningsklausuler
Friskrivning har till syfte att begränsa det ansvar säljaren har för fel som är dolda. En friskrivning bör vara mycket konkret. När en speciell
egenskap beskrivs kallas denna typ av friskrivning, egenskapsfriskrivning, till exempel angående fastighetens dräneringsbehov och gäller därför
bara just den egenskap som berörs. En annan typ av friskrivning avser generell ansvarsbegränsning och är den klausul som säger att köparen avstår
från att göra några som helst påföljder gällande för fel i fastigheten, innebär att säljaren i princip är fri från ansvar för alla dolda fel. En sådan
klausul är heltäckande endast för det fall att säljaren inte känner till några dolda fel.